Z poprzedniego artykułu dowiedzieliśmy się ile zarabia doradca kredytowy i czy warto korzystać z jego usług. Przyjrzyjmy się konstrukcji oprocentowania kredytu hipotecznego – sugeruje Paweł Kiedroń – doradca kredytowy z Krakowa.
Marża banku jest jedną z części składowych oprocentowania kredytu hipotecznego i jednocześnie głównym jego kosztem, który bierzemy pod uwagę porównując oferty poszczególnych kredytów.
Co to jest marża banku?
Marża banku, najprościej ujmując to zysk banku. Bank, chcąc pożyczyć dla nas pieniądze wcześniej sam musi je skądś pożyczyć. Bank pożycza pieniądze na rynku międzybankowym lub w Banku Centralnym, płacąc odpowiednią cenę i z tak pozyskanej puli udziela kredytów, oczywiście drożej niż sam pożyczył. Ta różnica to marża, dzięki której bank zarabia.
Oprocentowanie kredytu = marża banku + stopa bazowa
Czy marża banku zawsze jest stała?
W zasadzie tak, choć bywają małe wyjątki. Wysokość marży i jej stały poziom powinna być zagwarantowana odpowiednim zapisem w umowie kredytowej. Dzięki temu zapisowi kredytobiorca ma pewność, że dotrzymując warunków umowy marża się nie zmieni w trakcie trwania kredytu. Nie oznacza to jednak, że oprocentowanie kredytu się nie zmieni. Zmienia się poziom stóp bazowych, które według powyższej definicji są drugą i właśnie zmienną składową oprocentowania. Na jej zmiany nie mamy wpływu, Jest to mówiąc potocznie aktualna cena pieniądza na rynku i nie mamy wpływu na jej poziom, na szczęście banki też nie.
Kiedy marże kredytu mogą się zmienić?
Często banki stosują różnego rodzaju promocje, typu: „przez dwa lata niższa marża” więc też zrozumiałe jest, że po upływie tychże marża kredytu wzrośnie do ustalonej w umowie kredytowej.
Są też nagminnie stosowane oferty pakietowe, w których klient w zamian za zobowiązanie wobec banku, na przykład zakup karty kredytowej w okresie co najmniej 5 lat, lub przelew wynagrodzenia na rachunek bankowy w minimalnej wysokości …. złotych w całym okresie kredytowania. Właśnie – kluczem do utrzymania warunków cenowych(czytaj marży) jest spełnienie odpowiednich zobowiązań. Jeśli ich nie spełnimy – bank ma prawo do podniesienia marży. Należy dokładnie przeczytać umowę z zasadami utrzymania marży zawartych w umowie kredytowej. To standard, jaki stosuje każdy dobry doradca kredytowy.
Można się zdziwić, jeśli naraz marża kredytu wzrośnie z 1,5% na 2,5%, co w przełożeniu na ratę kredytu w wysokości 300.000 na 30 lat, rata wzrośnie Wam wtedy o 150 złotych. Dlatego podkreślam jeszcze raz: warto dokładnie czytać warunki umowy kredytowej.
Jaki wpływ na ratę kredytu ma marża banku?
Marża banku ma bezpośredni wpływ na wysokość raty kredytu hipotecznego i jest podstawowym kosztem kredytu. Aby to zobrazować zobaczmy jak wyglądają raty kredytu w wysokości 300.000 PLN na 30 lat w zależności od wysokości marży. Przyjąłem WIBOR na poziomie 1,9%.
| marża | rata |
| 1,1% | 1.265 |
| 1,4% | 1.314 |
| 1,6% | 1.347 |
| 2% | 1.415 |
| 2,5% | 1.502 |
| 3% | 1.592 |
Jak widać w tabeli pomiędzy marżą 1,4% a 1,6% różnica w racie kredytu wynosi tylko 33 złote, ale na przestrzeni 30 lat uzbiera się 11.880 złotych.
Od czego zależy marża banku?
Marża banku może zależeć od wielu czynników, gdyż każdy bank w tym zakresie ma własną politykę. Wymienię podstawowe:
- Wkład własny – według zasady, że im większy wkład własny tym niższa marża banku,
- Kwota kredytu – wiadomo – im wyższa kwota kredytu tym niższe marże.
- Waluta dochodu – banki stosuję zróżnicowanie marż dla kredytów w walucie i w PLN,
- Wysokość dochodów – wiadomo, że bogatego klienta bank będzie chciał zachęcić do swojego kredytu,
- Cel kredyt – w przypadku kredytów hipotecznych najniższe marże dostępne są dla kredytów mieszkaniowych, dużo wyższe marże dotyczą kredytów konsolidacyjnych oraz pożyczek hipotecznych,
- Scoring czyli ocena ryzyka wyznaczanego przez bank: rodzaj i wysokość dochodów, miejsce zamieszkania, wykształcenie, ilość osób w gospodarstwie domowym, skłonność do zadłużania i wiele innych.
Doradztwo kredytowe w Krakowie to nie to samo co naprawa pralek Kraków. Każdy dobry doradca kredytowy takie rzeczy powinien „wyłapać” i doradzić Ci najlepsze rozwiązanie wymieniając wszystkie za i przeciw.
doradca kredytowy Paweł Kiedroń